Семенюк Ольга Григорівна
Адвокат.
Спеціалізація: сімейне право, спадкове, правова допомога при ДТП, медичне право.
Договір оренди з ФОП та фізичною особою: Як уникнути помилок і забезпечити надійність
17.03.2025
рубрика: Договори
переглядів: 10
Договір оренди з ФОП та фізичною особою: Як уникнути помилок і забезпечити надійність
У цій статті ми простими словами пояснимо, як правильно укласти договір, на що звертати увагу та які ризики можуть виникнути. Укладання договору з фізичною особою – це процес, який може здатися складним, якщо ви не юрист. Проте, розібравшись в основних правилах і підводних каменях, можна уникнути помилок і захистити свої інтереси. Оренда нерухомості у фізичної особи-підприємця (ФОП) може мати переваги, зокрема спрощене оподаткування та зменшення бюрократії. Однак є ризики, які варто враховувати перед підписанням договору. Оренда нерухомості – поширена практика як серед звичайних громадян, так і серед підприємців. Проте порядок укладення договору оренди фізичною особою та фізичною особою-підприємцем (ФОП) має суттєві відмінності. Вони стосуються правового статусу сторін, оформлення договору, оподаткування та відповідальності.
Оренда – один із найпоширеніших видів правочинів, який укладається як між приватними особами, так і між підприємцями. Однак статус сторін може суттєво впливати на умови договору, його форму та оподаткування. Розглянемо ключові відмінності укладення договору оренди між фізичною особою та фізичною особою підприємцем (ФОП). При укладанні договору з ФОП необхідно врахувати його юридичний статус, що впливає на умови оподаткування, відповідальність і силу договору. З ФОП традиційно укладаються більш складні, формалізовані договори, в яких чітко прописані умови співпраці та виконання зобов'язань. У той час як договір з фізичною особою може бути менш формалізованим і обмеженим, адже не завжди потрібна обов’язкова реєстрація чи дотримання спеціальних правил, що стосуються бізнесу.
Законодавство передбачає, що договір оренди нерухомого майна повинен мати письмову форму, а якщо строк оренди перевищує три роки – бути нотаріально посвідченим та зареєстрованим у відповідному реєстрі.
Фізичні особи: Якщо оренда триває до трьох років, достатньо письмового договору. Якщо більше – потрібне нотаріальне посвідчення та державна реєстрація.
ФОП: Підприємець має можливість укладати договори у спрощеній формі, навіть якщо вони тривалі. Це значно зменшує бюрократичні процедури.
1.Правовий статус сторін
Фізична особа – це громадянин, який діє як приватна особа без підприємницького статусу. Всі договори укладаються на загальних засадах цивільного права.
ФОП – це фізична особа, яка зареєстрована як підприємець та здійснює господарську діяльність. Відповідно, вона керується не тільки нормами Цивільного кодексу України (ЦКУ), а й Господарського кодексу України (ГКУ).
2. Оподаткування
Якщо орендарем або орендодавцем є фізична особа, то доходи, отримані за договором оренди, підлягають оподаткуванню ПДФО (18%) та військовим збором (5%). Сплата ПДФО та військового збору до бюджету здійснюється в момент виплати фізособі доходу.
Якщо однією зі сторін договору є ФОП, то оподаткування залежить від обраної системи оподаткування. Однак, ФОП на першій і другій групах не можуть здавати нерухомість в оренду юридичним особам. Таке право мають ФОП на третій
У разі, коли суб’єкт господарювання (юрособа чи ФОП) орендує приміщення у фізособи, роль податкового агента виконує орендар. Обов’язок податкового агента, який нараховує дохід, що оподатковуватиметься – утримувати з орендодавця податки, користуючись ставкою відповідно до пп. 168.1.1 ПКУ.
У разі оренди у фізособи податки сплачує орендар. Доходи, отримані від здачі в оренду нежитлового приміщення фізичною особою, оподатковуються ПДФО (18%) та військовим збором (5%). Сплата ПДФО та військового збору до бюджету здійснюється в момент виплати фізособі доходу. Це передбачено у пп. 168.1.2 ПКУ.
Суму оренди, яка виплачена фізособі, орендар відображає у Додатку 1ДФ. В такому випадку використовують ознаку доходу із кодом 106. Це основна відмінність оренди у фізичної особи та ФОП – в першому випадку треба сплачувати за орендодавця податки. А коли суб’єкт господарювання бере нерухомість в оренду у ФОП, він не зобов’язаний сплачувати податки з отриманого ним доходу.
Але необхідно перевірити наявність у ФОП-орендодавця відповідних КВЕД:
3. Форма договору
Для фізичних осіб договір оренди нерухомості, що перевищує строк у 3 роки, підлягає нотаріальному посвідченню.
На що звернути увагу перед підписанням договору:
Чітко прописуйте всі умови - щоб уникнути двозначного тлумачення і негативних наслідків у разі виникнення спору.
Перевіряйте документи другої сторони – чи дійсні паспортні дані, чи немає боргів або судових справ на орендодавця, та об’єкт оренди, хто є власником нерухомості і якщо їх декілька всі мають бути зазначені в договорі, звірити реальний технічний стан об'єкта оренди з вказаним в договорі. Фіксуйте стан майна на момент передачі, що б уникнути суперечок у майбутньому.
Розмір орендної плати та порядок її зміни - часто люди погоджуються на певну суму, не замислюючись про можливі зміни. Обов'язково слід вказати: фіксовану суму оренди та строки її сплати, можливість та умови підвищення орендної плати (наприклад, раз на рік із врахуванням, хто оплачує комунальні послуги, ремонт, податки та в які терміни).
Ремонт та відповідальність за пошкодження об'єкта оренди - як фіксуються пошкодження (наприклад, шляхом складання акта яка відповідальність за псування орендованого майна.
Залишайте копію договору собі – у разі конфлікту ви матимете доказ.
Не погоджуйтесь на усні домовленості – тільки письмовий договір є гарантією захисту.
Умови дострокового розірвання договору та штрафні санкції за невиконання умов, умови для одностороннього припинення договору. Варто чітко прописати: продовження договору відбувається автоматично без попередження сторін, чи орендодавець хоче отримати від вас підтвердження продовження оренди за визначений договором термін до закінчення строку.
Цей перелік рекомендацій не є вичерпним і залежить лише від волі сторін договору. Чи більше враховано ризиків - тим менше залишається варіантів негативного розвитку подій для сторін договору.
Підсумуємо
Укладання договору з фізичною особою – це не лише формальність, а й реальний спосіб захистити свої права. Головне – чітко прописати всі умови, перевірити документи другої сторони та не покладатися на усні домовленості. Чітке формулювання в договорі – це ваша юридична безпека. Якщо кожен пункт прописаний конкретно, у разі спору суд швидше ухвалить рішення на вашу користь, оскільки буде керуватися безпосередньо умовами договору. Таким чином, різниця між укладенням договорів з ФОП та фізичними особами виникає в юридичних аспектах, які можуть вплинути на оподаткування, відповідальність та умови виконання зобов’язань. Врахування цих нюансів є критично важливим для мінімізації ризиків та забезпечення правової безпеки вашої угоди. З огляду на складність і наявність помилок, важливо звернутися до юриста для професійної консультації та складання договору. Це дозволить вам уникнути непорозумінь, а також забезпечити надійний захист ваших інтересів у майбутньому. Тому, не залишайте важливі юридичні питання потім — професіонал допоможе вам укласти договір. Завчасна юридична перевірка договору допоможе уникнути неприємних сюрпризів у майбутньому. Якщо угода важлива – краще довірити її підготовку спеціалісту.
Матеріал підготувала юрист Ольга Шмигаль
У цій статті ми простими словами пояснимо, як правильно укласти договір, на що звертати увагу та які ризики можуть виникнути. Укладання договору з фізичною особою – це процес, який може здатися складним, якщо ви не юрист. Проте, розібравшись в основних правилах і підводних каменях, можна уникнути помилок і захистити свої інтереси. Оренда нерухомості у фізичної особи-підприємця (ФОП) може мати переваги, зокрема спрощене оподаткування та зменшення бюрократії. Однак є ризики, які варто враховувати перед підписанням договору. Оренда нерухомості – поширена практика як серед звичайних громадян, так і серед підприємців. Проте порядок укладення договору оренди фізичною особою та фізичною особою-підприємцем (ФОП) має суттєві відмінності. Вони стосуються правового статусу сторін, оформлення договору, оподаткування та відповідальності.
Оренда – один із найпоширеніших видів правочинів, який укладається як між приватними особами, так і між підприємцями. Однак статус сторін може суттєво впливати на умови договору, його форму та оподаткування. Розглянемо ключові відмінності укладення договору оренди між фізичною особою та фізичною особою підприємцем (ФОП). При укладанні договору з ФОП необхідно врахувати його юридичний статус, що впливає на умови оподаткування, відповідальність і силу договору. З ФОП традиційно укладаються більш складні, формалізовані договори, в яких чітко прописані умови співпраці та виконання зобов'язань. У той час як договір з фізичною особою може бути менш формалізованим і обмеженим, адже не завжди потрібна обов’язкова реєстрація чи дотримання спеціальних правил, що стосуються бізнесу.
Законодавство передбачає, що договір оренди нерухомого майна повинен мати письмову форму, а якщо строк оренди перевищує три роки – бути нотаріально посвідченим та зареєстрованим у відповідному реєстрі.
Фізичні особи: Якщо оренда триває до трьох років, достатньо письмового договору. Якщо більше – потрібне нотаріальне посвідчення та державна реєстрація.
ФОП: Підприємець має можливість укладати договори у спрощеній формі, навіть якщо вони тривалі. Це значно зменшує бюрократичні процедури.
1.Правовий статус сторін
Фізична особа – це громадянин, який діє як приватна особа без підприємницького статусу. Всі договори укладаються на загальних засадах цивільного права.
ФОП – це фізична особа, яка зареєстрована як підприємець та здійснює господарську діяльність. Відповідно, вона керується не тільки нормами Цивільного кодексу України (ЦКУ), а й Господарського кодексу України (ГКУ).
2. Оподаткування
Якщо орендарем або орендодавцем є фізична особа, то доходи, отримані за договором оренди, підлягають оподаткуванню ПДФО (18%) та військовим збором (5%). Сплата ПДФО та військового збору до бюджету здійснюється в момент виплати фізособі доходу.
Якщо однією зі сторін договору є ФОП, то оподаткування залежить від обраної системи оподаткування. Однак, ФОП на першій і другій групах не можуть здавати нерухомість в оренду юридичним особам. Таке право мають ФОП на третій
У разі, коли суб’єкт господарювання (юрособа чи ФОП) орендує приміщення у фізособи, роль податкового агента виконує орендар. Обов’язок податкового агента, який нараховує дохід, що оподатковуватиметься – утримувати з орендодавця податки, користуючись ставкою відповідно до пп. 168.1.1 ПКУ.
У разі оренди у фізособи податки сплачує орендар. Доходи, отримані від здачі в оренду нежитлового приміщення фізичною особою, оподатковуються ПДФО (18%) та військовим збором (5%). Сплата ПДФО та військового збору до бюджету здійснюється в момент виплати фізособі доходу. Це передбачено у пп. 168.1.2 ПКУ.
Суму оренди, яка виплачена фізособі, орендар відображає у Додатку 1ДФ. В такому випадку використовують ознаку доходу із кодом 106. Це основна відмінність оренди у фізичної особи та ФОП – в першому випадку треба сплачувати за орендодавця податки. А коли суб’єкт господарювання бере нерухомість в оренду у ФОП, він не зобов’язаний сплачувати податки з отриманого ним доходу.
Але необхідно перевірити наявність у ФОП-орендодавця відповідних КВЕД:
- Якщо їх немає – орендар зобов’язаний сплатити податки у розмірах, передбачених для фізосіб.
- Якщо ж потрібні КВЕДи є, податки сплачуються відповідно до системи оподаткування – так, наприклад, дохід від оренди ФОП 3 група стандартно оподатковує за ставкою 5% єдиного податку та 1% військового збору.
3. Форма договору
Для фізичних осіб договір оренди нерухомості, що перевищує строк у 3 роки, підлягає нотаріальному посвідченню.
На що звернути увагу перед підписанням договору:
Чітко прописуйте всі умови - щоб уникнути двозначного тлумачення і негативних наслідків у разі виникнення спору.
Перевіряйте документи другої сторони – чи дійсні паспортні дані, чи немає боргів або судових справ на орендодавця, та об’єкт оренди, хто є власником нерухомості і якщо їх декілька всі мають бути зазначені в договорі, звірити реальний технічний стан об'єкта оренди з вказаним в договорі. Фіксуйте стан майна на момент передачі, що б уникнути суперечок у майбутньому.
Розмір орендної плати та порядок її зміни - часто люди погоджуються на певну суму, не замислюючись про можливі зміни. Обов'язково слід вказати: фіксовану суму оренди та строки її сплати, можливість та умови підвищення орендної плати (наприклад, раз на рік із врахуванням, хто оплачує комунальні послуги, ремонт, податки та в які терміни).
Ремонт та відповідальність за пошкодження об'єкта оренди - як фіксуються пошкодження (наприклад, шляхом складання акта яка відповідальність за псування орендованого майна.
Залишайте копію договору собі – у разі конфлікту ви матимете доказ.
Не погоджуйтесь на усні домовленості – тільки письмовий договір є гарантією захисту.
Умови дострокового розірвання договору та штрафні санкції за невиконання умов, умови для одностороннього припинення договору. Варто чітко прописати: продовження договору відбувається автоматично без попередження сторін, чи орендодавець хоче отримати від вас підтвердження продовження оренди за визначений договором термін до закінчення строку.
Цей перелік рекомендацій не є вичерпним і залежить лише від волі сторін договору. Чи більше враховано ризиків - тим менше залишається варіантів негативного розвитку подій для сторін договору.
Підсумуємо
Укладання договору з фізичною особою – це не лише формальність, а й реальний спосіб захистити свої права. Головне – чітко прописати всі умови, перевірити документи другої сторони та не покладатися на усні домовленості. Чітке формулювання в договорі – це ваша юридична безпека. Якщо кожен пункт прописаний конкретно, у разі спору суд швидше ухвалить рішення на вашу користь, оскільки буде керуватися безпосередньо умовами договору. Таким чином, різниця між укладенням договорів з ФОП та фізичними особами виникає в юридичних аспектах, які можуть вплинути на оподаткування, відповідальність та умови виконання зобов’язань. Врахування цих нюансів є критично важливим для мінімізації ризиків та забезпечення правової безпеки вашої угоди. З огляду на складність і наявність помилок, важливо звернутися до юриста для професійної консультації та складання договору. Це дозволить вам уникнути непорозумінь, а також забезпечити надійний захист ваших інтересів у майбутньому. Тому, не залишайте важливі юридичні питання потім — професіонал допоможе вам укласти договір. Завчасна юридична перевірка договору допоможе уникнути неприємних сюрпризів у майбутньому. Якщо угода важлива – краще довірити її підготовку спеціалісту.
Матеріал підготувала юрист Ольга Шмигаль