Семенюк Ольга Григорівна
Адвокат.
Спеціалізація: сімейне право, спадкове, правова допомога при ДТП, медичне право.
Як орендодавцю не допустити автоматичного поновлення договору без його згоди?
03.07.2025
рубрика: Земельні спори
переглядів: 1570
Земля – це об’єкт нерухомого майна, з установленими межами, певним місцем розташування, який має свою цінність і відносно якого виникають правові відносини.
За результатами соціологічного дослідження Центру прикладних досліджень (жовтень 2021):
Сформулюємо відповіді на основі не лише Закону України «Про оренду землі», а й на практичному його втіленні, зокрема судової практики.
На першому місці в рейтингу є питання, які пов’язані зі строком дії договору оренди землі, зокрема:
Як не допустити автоматичне поновлення договору без моєї згоди?
Щоб уникнути автоматичного поновлення договору без згоди, слід уважно вивчити порядок продовження орендних відносин, що зафіксований в договорі, який Ви уклали. В розділі строк дії договору оренди землі, обов’язковою умовою має бути прописано, на який строк договір був укладений та за який термін орендар має повідомити орендодавця про подовження строку дії договору. Ви як орендодавець маєте обов’язково письмово повідомити про згоду або ж заперечення щодо продовження договірних відносин. Тобто, надати відповідь в письмовій формі та мати докази надсилання даного листа (поштове повідомлення), в іншому випадку автоматичне продовження договору може мати місце.
Судова практика тому підтвердження, так у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, зафіксовано, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.
Чи можу я розірвати договір до закінчення строку?
Так, але згідно з чинним законодавством України розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Існують два випадки коли допускається одностороння відмова від договору оренди:
Що каже Верховний Суд щодо відмови від договору оренди землі односторонньому порядку?
Чинним законодавством України передбачається можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами такого договору. Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною. Отже, сторони в договорі повинні чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, прийняття рішення місцевої ради тощо).
Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці, наголошено в постанові від 27.05.2021 Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 198/15/20
У постанові Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 146/1094/21 надано тлумачення положень частини третьої статті 202 ЦК України та зроблено правовий висновок про те, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір, його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови або відсутність таких, чи коли одна зі сторін набуває право на односторонню відмову. Одностороння відмова від договору оренди, як вид одностороннього правочину, розрахована на сприйняття саме іншою стороною договору оренди.
Чи можу я здати землю іншому орендарю після закінчення договору?
Так, але є два випадки: коли договір оренди землі укладений до 16.07.2020 року та його строк сплинув, орендар не скористався правом продовження строку оренди або ж Ви як орендодавець повідомили про заперечення щодо продовження орендних відносин, дотрималися передбаченої законом процедури, відповідно Ви маєте право укладати новий договір оренди землі з іншим орендарем.
Якщо договір оренди землі укладений після 16.07.2020, то існує інший порядок поновлення орендних відносин. Він поновлюється автоматично на підставі ст. 126-1 ЗК, тобто, в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Тому в даному випадку, слід звернутися завчасно до державного реєстратора, щоб виключити можливість автоматичного поновлення, а вже потім укладати новий договір оренди.
Якщо даний матеріал був корисний, але у Вас залишилися ще питання, звертайтеся за телефоном, вказаним на сайті для більш детального вивчення саме Вашої ситуації!
За результатами соціологічного дослідження Центру прикладних досліджень (жовтень 2021):
- 80,8 % власників паїв здають землю в оренду .
- 14,5 % власників обробляють паї власноручно,
- 4,7 % власників не обробляють і не здають паї .
Сформулюємо відповіді на основі не лише Закону України «Про оренду землі», а й на практичному його втіленні, зокрема судової практики.
На першому місці в рейтингу є питання, які пов’язані зі строком дії договору оренди землі, зокрема:
Як не допустити автоматичне поновлення договору без моєї згоди?
Щоб уникнути автоматичного поновлення договору без згоди, слід уважно вивчити порядок продовження орендних відносин, що зафіксований в договорі, який Ви уклали. В розділі строк дії договору оренди землі, обов’язковою умовою має бути прописано, на який строк договір був укладений та за який термін орендар має повідомити орендодавця про подовження строку дії договору. Ви як орендодавець маєте обов’язково письмово повідомити про згоду або ж заперечення щодо продовження договірних відносин. Тобто, надати відповідь в письмовій формі та мати докази надсилання даного листа (поштове повідомлення), в іншому випадку автоматичне продовження договору може мати місце.
Судова практика тому підтвердження, так у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, зафіксовано, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду.
Чи можу я розірвати договір до закінчення строку?
Так, але згідно з чинним законодавством України розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Існують два випадки коли допускається одностороння відмова від договору оренди:
- якщо договором оренди земельної ділянки передбачені підстави його розірвання в односторонньому порядку (наприклад: несплата розміру орендної протягом більш ніж два місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця).
- якщо орендар затримує виплату орендної плати за договором оренди на строк більше ніж 3 місяці, орендодавець має право розірвати договір в односторонньому порядку згідно зі статтею 782 ЦК України, коли даної підстави навіть не передбачено в договорі.
Що каже Верховний Суд щодо відмови від договору оренди землі односторонньому порядку?
Чинним законодавством України передбачається можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами такого договору. Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною. Отже, сторони в договорі повинні чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, прийняття рішення місцевої ради тощо).
Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці, наголошено в постанові від 27.05.2021 Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 198/15/20
У постанові Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 146/1094/21 надано тлумачення положень частини третьої статті 202 ЦК України та зроблено правовий висновок про те, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір, його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови або відсутність таких, чи коли одна зі сторін набуває право на односторонню відмову. Одностороння відмова від договору оренди, як вид одностороннього правочину, розрахована на сприйняття саме іншою стороною договору оренди.
Чи можу я здати землю іншому орендарю після закінчення договору?
Так, але є два випадки: коли договір оренди землі укладений до 16.07.2020 року та його строк сплинув, орендар не скористався правом продовження строку оренди або ж Ви як орендодавець повідомили про заперечення щодо продовження орендних відносин, дотрималися передбаченої законом процедури, відповідно Ви маєте право укладати новий договір оренди землі з іншим орендарем.
Якщо договір оренди землі укладений після 16.07.2020, то існує інший порядок поновлення орендних відносин. Він поновлюється автоматично на підставі ст. 126-1 ЗК, тобто, в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Тому в даному випадку, слід звернутися завчасно до державного реєстратора, щоб виключити можливість автоматичного поновлення, а вже потім укладати новий договір оренди.
Якщо даний матеріал був корисний, але у Вас залишилися ще питання, звертайтеся за телефоном, вказаним на сайті для більш детального вивчення саме Вашої ситуації!
